Почем жилье для народа?

В этом году в Минске должно быть построено 739 тысяч квадратных метров жилья. Такое задание дано городу правительством. Почти половина этого объема (а именно 328 тысяч) будет возводиться УП "Управление капитального строительства Мингорисполкома". Цифра для последних лет небывало большая, для сравнения скажем, что в 2003 году УКС сдал только 156 тысяч кв. метров жилья.

Именно УКС строит социальное жилье, и цены на него в последнее время сильно выросли. Чем объяснить такое удорожание -- этот вопрос звучит во многих письмах наших читателей. За объяснениями мы обратились к заместителю директора УП "Управление капитального строительства Мингорисполкома" по экономическим вопросам Сергею Винникову.

В 2001 году Президентом страны была поставлена задача перед строительным комплексом республики о снижении стоимости жилищного строительства не менее чем на 10%. Предприятиями и организациями отрасли был разработан и выполнен комплекс мер по удешевлению жилья, строящегося для граждан, стоящих на очереди по улучшению жилищных условий. Задача была выполнена, правда, с большими трудностями, особенно для подрядных организаций, уровень рентабельности которых при строительстве таких домов снизился до 2--3%. У минчан тогда появилась возможность построить квартиры через УП "УКС Мингорисполкома" по цене 180--220 долларов США за кв. метр, что было значительно ниже расценок на вторичном рынке жилья. Это вызвало большой приток людей, желающих построить квартиры долевым способом, но возможности УКСа и подрядных организаций были ниже спроса. Поэтому в феврале 2002 года УКС Мингорисполкома был вынужден пойти на такую непопулярную меру, как временное прекращение приема заявлений от граждан. В феврале этого года планируется возобновить прием документов от тех, кто встал на учет до 1990 года.

Однако вернемся к стоимости жилья. Начиная с 2002 года появились дополнительные требования к проектированию жилых домов, это увеличило сметную стоимость санитарно-технической части проекта. Что это были за требования? Пожалуй, стоит описать их подробно по пунктам:

-- в домах устанавливаются индивидуальные счетчики тепловой энергии на отопление каждой квартиры (на основании постановления Совета Министров РБ от 17.01.2003 N45.);

-- в проекте домов предусматривается установка теплообменников нового поколения, более эффективных по энергосбережению, но имеющих в два раза большую стоимость по сравнению с ранее выпускаемыми;

-- в поэтажных коридорах и вестибюлях вместо применяемых ранее мозаичных полов должны быть покрытия из керамической плитки ГРЭС;

-- в связи с многочисленными жалобами на работу вентиляции в домах, а также на шум от работы сантехнического оборудования дополнительно в проект закладываются вытяжные вентиляционные решетки модернизированного типа, приточные устройства в оконных блоках, шумопоглощающие вставки в насосах;

-- вызывает значительное удорожание предусмотренное нормативными документами применение для освещения домов проводов и кабелей с медными жилами вместо алюминиевых, щитков с электронными счетчиками и автоматическим учетом расхода электроэнергии.

Вызывает удорожание жилья и ряд других факторов. Все эти новые требования в перспективе приведут к экономии затрат на эксплуатацию домов, улучшат комфортность квартир и, таким образом, внедряются в интересах жильцов, но одновременно делают новостройки дороже.

Еще один фактор, влияющий на цену строящихся домов, это рост индекса стоимости строительно-монтажных работ, ежемесячно утверждаемый Министерством архитектуры и строительства. В 2003 году по домам крупнопанельного домостроения его увеличение составило 32% вместо запланированных 20%, что привело к росту фактической стоимости строительства. Повысились и цены на материалы и оборудование, поставляемые на объекты. Потому и стоимость одного квадратного метра жилья, возводимого УКСом, за прошлый год подскочила с 380--400 до 560--600 тысяч рублей.

"Люди привыкли переводить цены в доллары. И спрашивают, почему растет стоимость в долларах? -- говорит Сергей Винников. -- Но простой пересчет некорректен. Никто ведь не учитывает, что валюта США тоже подвержена инфляции, за год курс доллара увеличился на 12% по отношению к белорусскому рублю, а по отношению к евро он на треть подешевел. Хотя еще полтора года назад обе денежные единицы были примерно равны. В то же время индекс строительно-монтажных работ в 3 раза опередил рост курса доллара. А раньше было наоборот: рост курса доллара опережал рост цен на стройматериалы и работы, и долларовый эквивалент стоимости жилья не менялся за время строительства конкретного дома. Теперь ситуация обратная, но люди по-прежнему пытаются пересчитывать в долларах".

Сейчас УКС старается определить ориентировочную стоимость квартиры на конец строительства, исходя из прогнозного роста индекса строительно-монтажных работ. На сегодня один квадратный метр в панельных домах, возводимых МАПИД, в зависимости от серии стоит примерно 535--600 тысяч рублей. Жилье, которое строит Минский домостроительный комбинат, получается подороже -- соответственно 667--700 тысяч рублей. Планируемый рост индекса СМР на этот год -- 1,3% в месяц.

Необходимо подчеркнуть, что строительство жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, УКСом осуществляется по фактическим затратам по дому с учетом доли внутриквартальных инженерных сетей, благоустройства и озеленения. То есть, УКС не закладывает в стоимость 1 кв. метра прибыль (как это делает любая хозрасчетная организация). Этим и объясняется привлекательность таких цен на строительство жилья для потенциальных инвесторов. Цены других организаций, строящих жилье в Минске, значительно выше.

Хочется напомнить еще вот что. По существующим нормативам, граждане, состоящие на учете, освобождаются от оплаты затрат на жилищную инфраструктуру (внеквартальные инженерные сети, дороги, улицы, объекты соцкультбыта) в пределах нормируемой величины (20 кв. м на человека). Например, если семья из 3 человек строит 3-комнатную квартиру площадью 60 кв. м, она полностью освобождается от платы за инфраструктуру. Если квартира 69 кв. метров, то за 9 кв. м придется доплатить 27 процентов от усредненной стоимости 1 кв. метра. Другие категории граждан и юридические лица платят за инфраструктуру полностью -- те же 27% к стоимости квадратного метра строящегося жилья.

Постановлением правительства 130 млрд рублей льготных кредитов выделено Минску на этот год (без учета средств жилищного инвестиционного фонда). Солидная сумма, но освоение этих денег довольно проблематично.

Дело в том, что установлены типы домов, которые могут возводиться с участием граждан, строящих квартиры с привлечением государственной поддержки. Минархитектуры установило предельную стоимость 1 кв. м такого жилья без учета инженерных сетей по областям и Минску. Для столицы это 421 рубль в ценах 1991 года в зданиях до 10 этажей, 476 рублей -- в домах большей этажности. Однако новые нормы строительства, о которых сказано выше, привели к тому, что сметная стоимость превышает эти цифры. То есть, на практике существует очень мало домов, возведение которых можно финансировать за счет привлечения кредитов. И граждане, имеющие право на господдержку, реально не могут ею воспользоваться. Неизвестно, что хуже -- повышать предельную стоимость жилья или не заключать договора с людьми, имеющими право на кредит. Это вынудило Мингорисполком обратиться в Минархитектуры с просьбой о пересмотре размера предельной стоимости. Пока вопрос открыт.

-- Раньше людей с правом льготного кредитования к нам направляли администрации районов, а на строительство за собственные средства мы набирали сами из числа тех, кто стоит в очереди, но без учета года постановки, -- говорит Сергей Винников. -- Теперь последний фактор будет учитываться. Причем 50% инвесторов будем набирать мы сами, 50% -- примем по направлениям. УКС работает оперативнее, а строительство -- процесс непрерывный, потому такая система позволит быстрее сформировать списки будущих застройщиков.

Удвоить объемы вводимого жилья -- задача непростая. К тому же рост стоимости квадратного метра -- не единственный сдерживающий фактор.

-- Ограниченность бюджетных средств не дает нам возможности вести опережающее проектирование на несколько лет вперед, -- говорит Сергей Винников. -- Работаем лишь на ближайший год. Были проблемы и с выделением земельных участков, принадлежащих ранее Минскому району. Например, запроектировано строительство микрорайонов Сухарево-4, Красный Бор, но работы не начинались больше года, потому что не оформлялись земельные участки под строительство жилья.

Задачи на этот год поставлены серьезные, требующие напряженной работы. Однако руководство УП "Управление капитального строительства Мингорисполкома" оптимистично смотрит на задание правительства. Так что жилье будет, но уже по другим ценам. И вовсе не по прихоти строителей.