С 1 января нынешнего года земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, оцениваются по кадастровой стоимости. Что это значит? Чем эта стоимость отличается от ранее существовавшей? Можно ли сейчас приобрести или оформить участок в собственность? Что изменится в землепользовании, если будет принят новый Кодекс о земле? На эти вопросы мы постарались ответить с помощью заместителя председателя Госкомимущества Андрея Гаева и начальника управления учета земель и оценки недвижимости этого комитета Александра Долженкова.
Начнем с того, что в частную собственность земельные участки и прежде, и сейчас можно приобретать только для 4 целей:
строительства и обслуживания жилого дома;
садоводства;
дачного строительства;
ведения личного подсобного хозяйства.
16 июня 1993 года был принят Закон о праве собственности на землю, а с 1 сентября того же года возникло право выкупать землю у того, кто приобрел ее ранее. Выкупить участок можно было по льготной цене (пятикратной ставке земельного налога). И хотя закон действовал до 1 сентября 2000 года, в собственность гражданами было выкуплено всего 7,6 процента таких земель (76 тысяч гектаров из более одного миллиона га). Выкупались в основном участки в садоводческих товариществах.
Сегодня по льготной цене могут приобрести участки исключительно для строительства жилья только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (независимо от даты получения участка).
В остальных случаях земли при передаче в собственность оцениваются по кадастровой стоимости.
В 1999 году, когда был принят новый Кодекс о земле, стоимость участков начали пересматривать, и с 2003 до конца 2006 года существовали так называемые нормативные цены. Они учитывали главным образом плодородие почвы. Нормативные цены в городах не отражали фактических цен на землю. Рыночная стоимость участков существенно отличалась.
Поэтому с нынешнего года ее заменили на кадастровую. Кадастровая стоимость — это массовая оценка земель застроенных территорий, используемая в основном для налогообложения: установления арендных платежей в зависимости от доходности участков, для определения стартовой цены при проведении аукционов.
При кадастровой оценке учитываются прежде всего местоположение земельного участка, близость к объектам соцкультбыта, обеспеченность инженерными коммуникациями. Поэтому даже в одном населенном пункте земли имеют разную стоимость в центре и на окраинах. При нормативной стоимости земля стоила одинаково в одном городе или поселке.
Сколько же стоит земля теперь, по кадастровой оценке?
По словам начальника управления учета земель и оценки недвижимости Госкомимущества Александра Долженкова, в сельских населенных пунктах и садоводческих товариществах, расположенных достаточно далеко от городов, кадастровая стоимость земельных участков ниже, чем нормативная. Потому что нормативная цена была усредненная. А вот вблизи городов и в них самих кадастровая стоимость сразу возрастает.
Например, в прошлом году в Гомеле 1 сотка земли по нормативной цене стоила 162 доллара, кадастровая стоимость этой же земли будет 182—1274 доллара в зависимости от расположения участка. В Глубоком Витебской области нормативная стоимость сотки была 57 долларов, кадастровая — 60—129.
В Минском районе сотка земли раньше оценивалась в 20—40 долларов. В радиусе до 10 км от столицы применялся коэффициент 2,4 к нормативной цене; в 11—20 км — коэффициент 1,7. Сегодня в п.Привольном (10 км от Минска) земля стоит около 160 долларов за сотку. А в отдаленных населенных пунктах даже гектар земли стоит всего 100 долларов.
Нормативная цена 1 гектара земли в столице в 2003 году была 28 млн 890 тысяч рублей, по нынешним ценам это примерно 44 миллиона рублей (менее 20 тысяч долларов за гектар, сотка земли оценивалась примерно в 210 долларов в прошлом году). В то же время на аукционе земля в Минске стоит совершенно иначе, например, участок в 6 соток продавался более чем за 46 тысяч долларов. Ныне кадастровая стоимость одной сотки в столице составляет 1060—7000 долларов.
Сейчас по договору с Мингорисполкомом делается новая кадастровая оценка столичных земель, старая, выполненная в 2003 году, уже устарела. Новая цена будет учитывать целевое использование земли. Например, если по генплану здесь предусматривается жилищное строительство, то стоимость земли будет одна. Но для строительства объекта торговли на этой же территории земля будет оцениваться по другим ценам. Если частный сектор сносится и будет строиться административное здание, то стоимость земель возрастает.
Учитывая, что кадастровая оценка проводилась прежде всего для налогообложения, со временем земельный налог мы будем платить, исходя именно из этой стоимости земель. Произойти это должно, по словам Александра Долженкова, к 2011 году.
А пока по кадастровой стоимости земельные участки передаются в собственность.
Ольга Жарина. Фото Владимира Полонского.
| 
