Еще раз о земле

Чтобы понять, что такое скрытый земельный рынок, можно привести такой пример. Существуют два одинаковых здания и земельных участка, которые они занимают, только первый находится в Минске, второй — в райцентре. При продаже здание в столице будет стоить намного дороже, чем в райцентре, потому что фактически в его цену вошла и стоимость земельного участка, которая в Минске намного выше. Продажа здания сейчас автоматически сопровождается передачей права пользования землей. Точно так же в скрытой форме происходит и аренда земельного участка при сдаче в аренду капитальных строений. Именно поэтому для решения такой проблемы предлагается в новом земельном кодексе расширить возможности для вовлечения в гражданский оборот права собственности и права аренды земли.

Какие еще изменения появились в проекте новой редакции Кодекса о земле и что они дадут обычному гражданину?

По новому Кодексу о земле вместо пяти прав на землю (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) предлагается ввести два типа прав: собственности и аренды. Причем предлагается взимать плату за право заключения договоров аренды земельных участков, как это сделано в Китае, Польше, Москве, регионах Российской Федерации. Но в ряде случаев арендовать землю можно без такой платы, что оговорено Указом Президента от 28.01.06 N58 “О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков”. Но в проекте усиливаются гарантии прав арендатора по сравнению с действующим законодательством. Например, срок аренды земли для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет (сейчас 5 лет). Срок аренды участков, арендуемых для строительства и обслуживания капстроений, должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих строений.

Внесен в кодекс и такой пункт: если осуществляется сделка с правом аренды земельного участка и за это право плата не взималась, а также сделка с объектами недвижимости на таких участках, то такая сделка возможна только после внесения платы за право заключения договора аренды или приобретения участка в собственность. Исключение составляют только участки, предоставленные на праве пользования, пожизненного наследуемого владения и передаваемые по наследству и договорам дарения близким родственникам.

Кстати, по существующему законодательству ущемляются права наследников — иностранных граждан и лиц без гражданства. Например, отец оставляет частный дом с участком в наследство своим двум сыновьям, один из которых живет за границей и является гражданином другого государства. Сейчас вопрос с наследством решается так : участок переходит в собственность государства с выплатой компенсации наследникам и передачей этого участка всем наследникам в аренду для обслуживания дома. По новому кодексу предлагается разрешить иностранным гражданам и лицам без гражданства наследовать участки, находящиеся в частной собственности и пожизненном наследуемом владении граждан республики. При желании иностранцы смогут передать такие участки по наследству, а вот отчуждать их они могут только гражданам нашей республики или местным исполнительным или распорядительным органам. Оформлять землю в наследство придется в течение 18 месяцев с момента смерти бывшего владельца.

Хочется успокоить владельцев земельных участков, кому они уже принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Им переоформлять свое право после принятия нового кодекса не понадобится. Это право сохраняется в прежних размерах и переходит к вашим наследникам и тем, кому вы дарите дом, дачу или садовый домик. Но если вы просто захотите продать свой дом, находящийся на участке, то придется оформить участок в собственность или аренду, а потом продавать одновременно дом и участок.

А вот юридическим лицам-землепользователям, за которыми не сохраняется право получать земельные участки в пользование, придется в течение 5 лет после принятия кодекса переоформить участки в собственность или аренду.

Сейчас для обслуживания жилого дома в городах можно иметь земельный участок не более 15 соток. Если участок больше, то оставшаяся часть по закону передается владельцу в аренду, и за нее надо платить. Порой плата за излишек оказывается больше, чем за весь участок (участок оформлялся, например, по льготной цене, а излишек — по нормативной или кадастровой). По новому кодексу предлагается для граждан со сложившимся землепользованием передать излишки во временное пользование, то есть платить за них не придется.