Наступившее затишье на вторичном рынке жилья в Минске после всплеска цен в прошлом и в начале нынешнего года выглядит непривычным. Впервые за последние семь лет наметилось снижение стоимости квартир, и пока ничто не обещает ее очередного резкого роста. Прошел и покупательский ажиотаж. Если еще в марте нынешнего года спрос на покупку жилья в столице в несколько раз превышал предложение, то сегодня ситуация выглядит совсем по-иному. Чем это вызвано, каких цен стоит ожидать в будущем? Выгодно ли вкладывать деньги в жилье? На эти и другие вопросы БЕЛТА ответил председатель депутатской комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Минского городского совета, доцент кафедры “Организация строительства и управление недвижимостью” БНТУ Виктор Шанюкевич.
— Виктор Абрамович, когда наметилась тенденция снижения цен на столичном вторичном рынке жилья? И насколько квартиры стали дешевле?
— Тенденция снижения цен на вторичном рынке жилья наметилась в ноябре нынешнего года. Но речь идет скорее не о повсеместном падении цен, а о наличии на рынке большого количества квартир разного качества и различной стоимости. Так, если еще летом купить в Минске однокомнатную квартиру за $55 тыс. было практически нереально, то сегодня такие единичные предложения имеются.
При этом важно отметить, что цены снижаются не на все квартиры. Остается на прежнем уровне или имеет тенденцию увеличения стоимость новостроек и квартир улучшенной планировки. В среднем цена квадратного метра жилья на вторичном рынке сейчас составляет в Минске около $2 тыс. При этом продавцы жилья крайне неохотно идут на уступки покупателям, несмотря на немалое число предложений по продаже типовых квартир.
Наиболее же заметное снижение цен за последний месяц произошло на “хрущевки”. И это понятно, так как сегодня их предлагается немало, к тому же стоимость такого рода квартир была излишне завышена за последний год. Несколько падают цены на жилье в отдаленных районах и районах с худшей экологической обстановкой. Так, если месяц назад однокомнатная квартира в доме средних типовых характеристик в Заводском районе стоила около $65 тыс., то сегодня ее можно купить за $63—64 тыс.
— Чем вызвано уменьшение цен на жилье?
— Прежде всего, финансовым ресурсом покупателей и наличием сравнительно большого количества предложений типовых квартир на вторичном рынке, сформировавшегося за апрель—май этого года.
На сегодняшний день в Минске на продажу выставлено около 12 тыс. комнат и квартир. В том числе поступление в период с середины ноября по начало декабря превысило 2,5 тыс. комнат и квартир. Из всех продаваемых наибольшая доля приходится на двухкомнатные квартиры — 33%. Далее следуют однокомнатные (29%), трехкомнатные (27%), четырехкомнатные (6%), комнаты (4%) и многокомнатные квартиры (менее 1%). Структура предложения с начала года почти не изменилась.
— Как объяснить снижение спроса?
— Это вызвано изменением отношения людей к сделкам с недвижимостью — покупка жилья уже не рассматривается как исключительно выгодное вложение средств. Кроме того, некоторые не спешат с покупкой жилья, рассчитывая на возможное дальнейшее снижение цен.
— Насколько такие ожидания оправданны?
— Думаю, небольшое снижение цен продолжится в декабре этого и в начале следующего года до выравнивания соотношения спрос—предложение, особенно в секторе квартир типовых потребительских качеств (например “хрущевок”). И наоборот, цены на столичные квартиры повышенной комфортности, новых планировок и т.д. будут увеличиваться в зависимости от их месторасположения.
В 2008 году будет наблюдаться плавная стабилизация рынка без резких скачков в ту или иную сторону. В целом можно прогнозировать в следующем году разброс цен на вторичном рынке в зависимости от ликвидности жилья относительно средней цены $1900—2100 за квадратный метр. Этому будет способствовать и увеличивающаяся покупательская способность минчан. И одновременно в связи с нынешней активной работой Мингорисполкома и администраций районов Минска по увеличению объемов строительства не стоит ожидать резких скачков стоимости квадратного метра в столице Беларуси.
— Возможен ли в краткосрочной перспективе очередной всплеск цен?
— Маловероятно. Для того чтобы наметилась тенденция, обратная нынешней, необходимо время. Что касается резкого скачка цен, то его могут вызвать только определенные экономические факторы. К примеру, сравнимые с началом активизации три года назад кредитования покупки и строительства жилья. Продавцы квартир тогда сразу же отреагировали повышением цен на свой товар.
Не исключается вариант, что когда будет принят закон об ипотеке, а это произойдет не раньше конца 2008 года, на вторичном рынке жилья опять произойдут какие-либо изменения. Но в какую сторону, пока сложно прогнозировать. Одновременно многое в Минске зависит и от результатов отмены прописки.
— В последнее время много говорилось о закрытии в Беларуси шести риэлтерских агентств. Как вы считаете, они прекратили деятельность из-за уменьшения клиентов и отсутствия работы?
— Возможно, эта причина имела место, но менее чем в половине случаев. В целом причин было несколько, и среди них не только убыточность. Особенно это касается маленьких риэлтерских организаций, поэтому в последнее время предполагается их слияние. В настоящее время также не все риэлтерские организации выдерживают требования Министерства юстиции. Кроме того, в их деятельности периодически выявляются различного рода нормативные нарушения.
— Какие еще новые тенденции можно отметить на рынке вторичного жилья столицы?
— Сейчас при наличии большого выбора квартир идет переориентация покупателя в сторону более нового и качественного жилья. Увеличивается спрос на жилье в домах 1995—2007 годов постройки.
Активизировалась ранее существовавшая зависимость цены квартир от их типовых характеристик и месторасположения. В начале года в период ажиотажного спроса одинаковые по метражу квартиры во всех районах стоили почти одинаково. Сейчас, например, двухкомнатная квартира в Заводском районе может стоить всего на $3—$4 тыс. дороже, чем однокомнатная в Центральном районе. Люди рассматривают покупку жилья с разных позиций: экономических (например возврат кредита), экологических и т.д., а также учитывают удобство транспортного сообщения, удаленность жилого дома от места работы, возможности парковки автомобиля и т.д.
— И все же, насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье?
— Если говорить о долгосрочной перспективе вложения средств — например 10 лет, — то это выгодно. Что касается такого срока, как год-два, то, возможно, это и не принесет ожидаемых дивидендов. Но, опять же, это прогноз.
Наталья Вербитская. Фото БЕЛТА.
| 
