Модернизация пятиэтажных домов белорусской столицы в скором будущем будет проводиться комплексно. Новые подходы сориентированы на реконструкцию целых кварталов пятиэтажной застройки. И в настоящее время начата разработка соответствующей городской программы.
На сегодняшний день в Минске 2221 жилой дом пятиэтажной застройки, как сказал начальник отдела капитального ремонта жилищного фонда ГО “Минское городское жилищное хозяйство” Александр Рябцев. Это первые массовые серии домов, в том числе кирпичные, крупноблочные и из железобетонных панелей — все это в народе условно называют “хрущевками”. В настоящее время обновление пятиэтажек осуществляется в рамках общей программы капитального ремонта жилищного фонда, утвержденной в 2005 году и рассчитанной до 2015-го.
— Ресурс этих пятиэтажных домов не исчерпан, — поясняет Александр Рябцев. — Дома из железобетонных панелей были рассчитаны на 80 лет эксплуатации. Проведенные обследования говорят о том, что на сегодня износ этих домов около 30—40 процентов. Ресурс эксплуатации кирпичных и крупноблочных домов составляет 125 лет, то есть они будут служить людям 75 лет, а после проведения капитального ремонта с тепловой модернизацией и более.
При капремонте в первую очередь решаются задачи обеспечения необходимого микроклимата в квартирах, снижения теплопотерь (потому что коэффициент теплосопротивления ограждающих конструкций данных домов не соответствует современным нормативным требованиям), а также устранения физического износа инженерных коммуникаций.
По ряду районов Минска, в частности, по Московскому, Фрунзенскому, все пятиэтажки включены в программу капремонта до 2015 года. Часть домов, которые не попали в эту программу до 15-го года, — те, где ранее выполнялся выборочный капитальный ремонт по ранее существовавшей терминологии, в процессе которого ремонтные работы выполнялись на отдельных конструкциях и инженерных системах. Естественно, эти дома нуждаются в тепловой модернизации.
— Есть у нас опыт реконструкции пятиэтажных жилых домов с изменением этажности за счет надстройки нескольких этажей и мансарды, — говорит Александр Анатольевич. — В городе также были воплощены в жизнь проекты с увеличением объема домов — пристраивались лоджии, увеличивалась кухня (например, ул.Каховская, 60, Осипенко, 19).
При постройке пятиэтажек использовалась компактная территория — они, как правило, размещались кварталами, микрорайонами. Теперь часть домов уже отремонтирована, благоустроены их дворовые территории. И необходимо, чтобы в ближайшее время кварталы пятиэтажек были полностью доведены до современных требований — в комплексе с размещенными рядом административными зданиями, учреждениями образования, торговли. И именно на этом комплексном подходе будет основываться концепция реконструкции пятиэтажной застройки. Сегодня речь идет уже о реконструкции целых территорий жилой застройки, а не отдельных домов.
Работы по капремонту обычно проводятся без выселения жильцов. За счет средств бюджета проводятся тепловая модернизация, замена инженерных сетей, благоустройство территорий. Если есть 100-процентное согласие жильцов (по закону о совместном домовладении) и инвестор, то можно сделать надстройку. Возможно, в будущем при изменении законодательства в этом плане появится большее количество инвесторов. Но пока по действующим законодательным нормам необходимо согласие всех жильцов. Кстати, в первую очередь жителям этих домов предоставляется возможность участвовать в качестве дольщиков в строительстве надстройки, благодаря которой улучшаются их жилищные условия.
Например, в этом году были надстроены этаж и мансарды на ул.Гвардейской, 1а, теперь там идет корректировка проектной документации для пристройки лифтов и мусоропровода, поэтому работы пока приостановлены. В доме 21 на ул.Осипенко в ходе реконструкции с надстройкой созданы на верхних этажах современные двухуровневые квартиры.
— А насколько активно инвесторы участвуют в реконструкции пятиэтажек?
— На сегодня у нас есть опыт привлечения инвесторов для надстройки этажей. Например, инвесторы участвовали в реконструкции с надстройкой этажей по ул. Якуба Коласа, 51, корпус 1, Сурганова, 38, бульвару Мулявина, 10, ул. Некрасова, 14, Кнорина, 15а, Гвардейская, 1а, Грибоедова, 2а. Были пилотные проекты по тепловой модернизации с привлечением средств инвесторов — по пр.Пушкина, 54, ул. Матусевича, 11. Сегодня, чтобы минимизировать затраты бюджета, прежде всего на реализацию проектов реконструкции с надстройкой, привлекаются средства инвестора.
Строительство мансарды, конечно, дешевле, чем возведение нового дома. При этом улучшаются потребительские качества жилья — ведь если дом уже 7-этажный, то пристраиваются мусоропровод, лифт. Москва идет по принципу пристройки двух этажей плюс мансарда. Инвестор там привлекается сразу на реконструкцию квартала.
— И здания способны выдержать все эти надстройки?
— Да, производятся необходимые расчеты. Несущая способность этих зданий большая. По расчетам проектных институтов на пятиэтажках можно без ущерба для них надстраивать до семи этажей.
— По программе капремонта до 2015 года какое количество “хрущевок” будет обновлено?
— В программе 1408 таких домов — это более 63 процентов от всего количества городских пятиэтажек, — говорит Александр Рябцев. — Здесь возможны корректировки, может быть, появятся дополнительные средства инвесторов. Сегодня, как я уже говорил, реконструкция пятиэтажек требует комплексного подхода. И в этом плане программа по этим домам будет детально прорабатываться — с участием администраций районов, Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, районных УКСов, ЖРЭО и других ведомств. Ведь в кварталах пятиэтажной застройки не только наши жилые дома, но и административные здания, магазины, школы, детсады, поэтому в программе будут учтены и эти объекты.
Елена Зенкевич. Фото Валерия Харченко.
|
