Собственникам, обдумывающим житье, или Как убежать от ЖЭС

Товарищества собственников, или кондоминиумы, сегодня скорее экзотика, чем правило: даже в столице Беларуси их не больше шестидесяти. И это несмотря на то, что “Закон о совместном домовладении” появился пять лет назад. Однако в скором времени ситуация может круто измениться. Постановление Совета Министров № 45 от 17 января 2003 года предписывает в жилых домах, где приватизировано более 70 процентов квартир, обеспечить создание товариществ собственников (с завершением этой работы в 2004 году), а также запретить ввод в эксплуатацию и регистрацию жилых домов долевого строительства, реконструируемых и капитально ремонтируемых без создания кондоминиумов. И пока решаются оргвопросы, давайте послушаем тех, кто не понаслышке знаком с этой темой. Наш собеседник — исполнительный директор столичной ассоциации собственников “Домовладение” Эдуард ЛАТУШКО.

— Эдуард Владимирович, какие причины до сих пор чаще всего заставляли жильцов объединяться в кондоминиумы?

— Главная причина — люди недовольны тем, как их обслуживает ЖЭС. Если бы была возможность выбора другой эксплуатирующей организации (сегодня частники-конкуренты ЖЭСам уже есть, но они малочисленны), то люди обращались бы туда. Во-вторых, многие надеются, что смогут решить чисто практические вопросы — оградить территорию двора, создать дополнительные места для автомобилей, усилить охрану дома, установить коллективную спутниковую антенну. Кстати, в одном доме поводом послужило желание жильцов перекрыть мусоропровод. И третья причина — желание разрешить имущественные споры относительно встроенных помещений, которые профинансировали жильцы, а распоряжаются ими третьи лица.

— Когда должно создаваться товарищество собственников?

— Идеальный вариант — на этапе строительства дома. Во-первых, в новостройке упрощена процедура оформления товарищества, во-вторых, строительная организация сдает дом не равнодушным жэсовским чиновникам, а заинтересованным собственникам. Когда товарищество принимает участие в приемке дома, обычно находится очень много претензий к строителям. И от того, как собственники примут дом, зависит очень много. Ведь большинство недостатков проявляется спустя года три, когда гарантия закончилась.

Но это не означает, что остальным путь заказан. Просто в других случаях больше и правовых, и организационных проблем — очень важно заставить ЖЭС привести дом в более-менее приличное состояние, правильно оформить вопросы собственности.

— Где гарантия, что товарищество будет обслуживаться лучше, чем обычный дом?

— Вы как жилец жалуетесь на невывоз мусора — в глазах ЖЭС вы жалобщик, зануда и еще кто угодно. Получается, что проблема невыполнения ЖЭС своих обязанностей становится вашей проблемой — ведь недовольны только вы. И как физическое лицо вы не можете проконтролировать, сколько мусора вывезено. Еще пример: не везде стоят теплосчетчики, и не вы, образно говоря, ими распоряжаетесь. И скорее всего даже и не знаете, какие на них показания. То есть вы доверяете управлению ЖЭС, но не можете ее проконтролировать. А товарищество собственников — юридическое лицо, которое заключает договоры и имеет возможность воздействовать на обслуживающую организацию через кошелек.

Главный руководящий орган товарищества — общее собрание. Жильцы совместно решают, кто будет обслуживать дом — ЖЭС ли, частная фирма или какие-то нанятые люди, как часто будут убираться подъезды, какая будет охрана, нужен ли консъерж и т.д. Вплоть до того, в какое время разрешается производить шумные работы и перепланировки, а в какое нельзя.

Многие видят в товариществе замену ЖЭС, что неверно. Скорее это объединение людей, которые хотят решить, как правильно и грамотно обслуживать и эксплуатировать свое жилье. Оно может себя не обслуживать своими силами. К сожалению, выбор эксплуатирующих организаций невелик — условия не сформировались. Может быть, последнее постановление Совмина как раз и создаст предпосылки для формирования конкуренции в сфере обслуживания жилья.

В заключение хотел бы предостеречь тех, кто готовится создавать кондоминиум. В товариществах происходит воспитание правового сознания. Бывает трудно понять не умом, а “печенкой”, что отныне ты должен отвечать не только за свое жилье, но и за то, что его окружает. Совместное управление очень тяжело дается. Поэтому с созданием товарищества нельзя спешить — люди должны сами прийти к пониманию необходимости этого шага. В спешно созданных товариществах обычно появляется множество проблем.